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Die beinahe unantastbaren vier Wände des Mieters

Im Mietvertrag und in der Hausordnung stehen die Rechte und Pflichte rund um die Wohnung des Mieters. Aber auch der Vermieter muss sich an Regeln halten.

 

So hat der Vermieter nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Sorge dafür zu tragen, dass die Wohnung für den Mieter in einem ordnungsgemäßen, bewohnbaren Zustand ist. Unter diese Instandhaltungspflicht fällt alles, was zur Wohnung gehört - Türen und Fenster, Elektro- und Sanitärinstallationen, Fußböden, Decken und Wände, aber auch Keller, Treppenhaus und Speicher. Kommt der Vermieter seinen Instandhaltungspflicht nicht nach, dann können früher oder später Wohnungsmängel auftreten - undichte Türen und Fenster, feuchte Wände, Ausfall der Heizung, kein Licht im Flur - das sind nur einige Beispiele. Solche Mängel muss der Vermieter auf eigene Kosten beheben.

 

Dasselbe gilt für Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise dem Austausch eines Boilers. Der Mieter zahlt nur, wenn er Schäden selbst verschuldet oder regelmäßige Schönheitsreparaturen im Mietvertrag stehen. Wie der Mieter allerdings seine Wohnung einrichtet ist ihm selbst überlassen. Dasselbe gilt für die Sauberkeit der Wohnung. Um allerdings die Verwahrlosung einer Wohnung zu vermeiden, kann der Vermieter die Besichtigung der Mietwohnung nach vorheriger Anmeldung vereinbaren. Betritt der Vermieter, ohne sich anzumelden, in Abwesenheit des Mieters die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, ist dies Hausfriedensbruch. Der Mieter hat dann das Recht, fristlos zu kündigen. Auch darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen, es sei denn, der Mieter hat dies erlaubt.

 

Störende Geräusche muss der Mieter in Mietwohnungen vermeiden, soweit sie nicht üblich und unvermeidbar sind. Häusliche Arbeiten wie Staub saugen sind natürlich gestattet, ebenso gelegentliche Handwerksarbeiten. Dabei sind aber stets die Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und von 20 bis 7 Uhr zu beachten. Fernseher, Radio, Plattenspieler, Tonband oder CD-Player dürfen in der Wohnung benutzt werden. Nachbarn dürfen aber nicht belästigt werden. Die Ruhezeit und die Nachtruhe ab 22 Uhr sind einzuhalten. Hausmusik ist im gleichen Rahmen erlaubt, wie auch die Benutzung von Fernseher, Radio oder Plattenspieler. Die meisten Gerichte erlauben eine tägliche Spielzeit von mindestens zwei Stunden. Zu beachten sind allerdings festgelegte Spielzeiten, die meistens im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgelegt sind.

 

Grundsätzlich nicht erlaubt sind lautstarke Feiern. An besonderen Anlässen wie Geburtstag oder Hochzeit darf länger gefeiert werden. Wer aber sonst feiert, muss auf die Nachbarn Rücksicht nehmen, insbesondere zur Nachtruhe.

Bei übermäßigen Störungen der Nachtruhe drohen kann der Vermieter den Feiernden mietrechtliche Konsequenzen androhen, zum Beispiel eine Abmahnung aussprechen. Nachbarn, die sich durch "Dauerpartys" in der Nachbarschaft gestört fühlen, können unter Umständen auch die Miete kürzen. So hat der Vermieter selbst ein Interesse daran, dass es im Haus ruhig ist.

 

Mieter, die Haustiere besitzen, müssen ihre Tiere so halten, dass die Nachbarn nicht unzumutbar gestört werden. Ständige, ruhestörende Tiergeräusche wie beispielsweise Gebell berechtigt die Mitmieter zur Mietminderung. Außerdem ist auch mit gerichtlichen Bußgeldern zu rechen.

 

Mieter dürfen in den eigenen vier Wänden so oft duschen und baden, wie sie wollen. Auch nach 22 Uhr darf gebadet und geduscht werden. Mietvertragsklauseln oder Regelungen in der Hausordnung, wonach nächtliches Baden und Duschen grundsätzlich verboten sind, sind unzulässig. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf muss der nächtliche Duschvorgang aber auf maximal 30 Minuten beschränkt werden. Auch die Toilette und damit die Wasserspülung darf rund um die Uhr benutzt werden. Nachbarn oder Vermieter dürfen - insbesondere Männern - auch keine Vorschriften hinsichtlich der Benutzung der Toilette machen.

 

Besuche von Bekannten, nächtliche Damen oder Herren sowie mehrwöchige Besuche von Freunden und Verwandten sind absolut zulässig. Der Vermieter muss nicht einmal um Erlaubnis gefragt werden, es sei denn, der Dauerbesucher entpuppt sich als Untermieter und bleibt monatelang. Besuchsverbote im Mietvertrag sind sittenwidrig und damit nichtig.

 

Eine Untervermietung ist nur zulässig, wenn der Vermieter zustimmt. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden.

Will der Mieter nur ein einzelnes Zimmer der Wohnung untervermieten, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. Gemeint sind einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Wichtig ist, dass das Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Heiratet der Mieter, darf der Ehepartner nachziehen, denn dies hat nichts mit der Untervermietung zu tun. Das gilt auch für Lebensgefährten. Diese können nachziehen und der Vermieter ist gezwungen zustimmen.

 

Will ein Mieter die Wohnung teilweise gewerblich nutzen, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Solange keine Beschädigungen der Wohnung drohen und Mitmieter nicht durch übermäßigen Publikumsverkehr belästigt werden, muss der Vermieter das genehmigen. Erst bei verstärktem Kundenbesuch oder dem Einsatz störender, lautstarker Maschinen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Möglicherweise muss er sogar im Interesse der übrigen Mieter einschreiten.


Mieter dürfen in der Wohnung selbst rauchen so viel sie wollen. Auch das Rauchen auf dem Balkon kann nicht untersagt werden. Allerdings haben Sie als Vermieter bei starkem Rauchen der Mieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz. Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden. Dabei handelt es sich um Schäden, die sich nicht mehr durch allgemeine Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden.