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Wohnungskündigung per SMS nicht zulässig

Wenn der Gesetzgeber nichts vorschreibt, dann können sogar teure Verträge – etwa über einen Autokauf – mündlich geschlossen werden. Auch Vertragsabschlüsse per Email über das Internet sind möglich, und Papier ist dabei nicht notwendig. Es müssen nur zwei übereinstimmende Willenserklärungen vorliegen.

Allerdings hat der Gesetzgeber für manche Verträge und damit zusammenhängende Willenserklärungen genauere Vorschriften gemacht. Dazu zählen auch Arbeits- und Mietverträge. Dann kommt es vor allem darauf an, ob die „Schriftform“ oder die „Textform“ für eine wirksame Willenserklärung der Beteiligten notwendig ist.

Bei der Schriftform (§126 Bürgerliches Gesetzbuch) ist das wichtigste Merkmal die Unterschrift auf einer „Urkunde“. Geht es um einen Vertrag, müssen beide Seiten unterschreiben. Bei der Textform (§126b BGB) ist die eigenhändige Unterschrift nicht notwendig, ebenso wenig Papier. Die Erklärung kann in einer Urkunde „oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise“ abgegeben werden, wenn „die Person des Erklärenden genannt und den Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift erkennbar machen werden“.

Eine SMS oder eine E-Mail entsprechen diesem Textform-Erfordernis. Wichtig ist der Abschluss der Erklärung. Dafür reicht der einfache Zusatz „Das Schreiben ist ohne Unterschrift wirksam“ oder „Mit freundlichen Grüßen, Ihr Vermieter“. Allerdings dürfen danach keine Informationen mehr folgen, die für die Erklärung bedeutsam sind.

Vor allem Mietern und Vermietern hat es der Gesetzgeber nicht leicht gemacht, denn mal reicht die Textform, mal muss es die Schriftform sein. Ist die Textform vorgeschrieben, kann an ihrer Stelle auch die strengere Form gewählt werden.

Hier Beispiele, wann die Textform, etwa eine E-Mail, ausreichend ist:

  • Modernisierungsankündigung des Vermieters (§554 Abs. 3 BGB) 
  •  Umstellung von verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen (§556 a Abs. 2 BGB) 
  •  Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung (§558 a Abs. 1 BGB) 
  •  Mieterhöhung nach Modernisierung (§559 b Abs. 1 BGB)

Hier ist die Schriftform nötig:

  • Jegliche Kündigungserklärung von Mieter und Vermieter (§568 Abs. 1 BGB) 
  •  Kündigungswiderspruch des Mieters (§574 b. Abs. 1 BGB) 
  •  Hinweis des Vermieters auf den Befristungsgrund bei Zeitmietvertrag (§575 Abs. 1 BGB) 
  •  Ausübung der Mieter-Vorkaufsrechts in eine Eigentumswohnung (§577 Abs. 3 BGB)

Eine Kündigung per E-Mail oder SMS ist also unzulässig, sowohl seitens des Mieters als auch seitens des Vermieters. Wohl aber wäre zum Beispiel eine Mieterhöhung per E-Mail grundsätzlich zulässig. Natürlich kann kein Mieter gezwungen werden, sich einen Computer anzuschaffen und auf elektronische Post vom Vermieter zu warten. Im Streitfall muss der Absender – hier der Vermieter – beweisen, dass die E-Mail angekommen ist. Das ist bislang aber nicht möglich.