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Mietverhältnis

Angenommen, Sie möchten Ihren Freund/Ihre Freundin in die von Ihnen allein gemietete Wohnung aufnehmen, um mit ihm/ihr in Zukunft darin zusammen zu wohnen. Oder Sie planen, mit ihm/ihr zusammen eine Wohnung zu mieten.

Was müssen Sie beachten, welche Folgen hat das für Sie und Ihren Partner, welche Rechte hat der Vermieter, wie gestalten Sie am besten das Mietverhältnis?

Um diese und ähnliche Fragen soll es nun gehen. Dabei müssen zunächst die rechtlichen Beziehungen zwischen den beiden Partnern selbst besprochen werden, dann die im Außenverhältnis, also hauptsächlich zum Vermieter.

1. Rechtsbeziehung zwischen den Partnern

Gemeint ist damit, dass Sie und Ihr/e Partner/in sich zunächst darüber klar werden sollten, wie Sie ein Mietverhältnis zwischen Ihnen beiden gestalten wollen. Es gibt dazu ja verschiedene Möglichkeiten:

  • Sie mieten von vorneherein gemeinsam eine Wohnung
  • einer zieht in die Wohnung des anderen ein. Dabei kann dann
    • der eine einfach mit dem anderen zusammenwohnen und die Wohnung mitbenutzen
    • der Einziehende tritt dem Mietvertrag bei, so dass in Zukunft beide gemeinsam Mieter sind
    • der Mieter mit dem Einziehenden einen Untermietvertrag schließen

Zunächst einmal die Frage: Sollen beide gemeinsam den Mietvertrag schließen oder nur einer?

Beides hat Vor- und Nachteile. Angenommen, Bertram und Brigitte wollen zusammenleben. Dann kann es für Bertram von großem Nachteil sein, wenn er in die Wohnung von Brigitte einzieht, sie aber auch in Zukunft alleine Mieterin bleibt.

Einmal dem Vermieter gegenüber: Das Recht von Bertram in der Wohnung zu bleiben, geht nur so weit wie das Recht, das Brigitte aus dem Mietvertrag hat. Man spricht hier von einem abgeleiteten Recht. Wenn Brigitte die Wohnung räumen muss, muss dies Bertram ohne weiteres auch.

Zum andern aber auch im Verhältnis zu Brigitte: Auch in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann es Auseinandersetzungen und Streitigkeiten geben. Kann dann Brigitte den Bertram jederzeit aus der Wohnung weisen, womöglich sogar dann, wenn sie keinen wichtigen Grund dafür hat?

Sie kann! Was sie allerdings nicht darf, ist, ihn einfach aus der Wohnung aussperren und ihm den Zutritt verweigern. Bertram könnte mit einer einstweiligen Verfügung, die er beim Amtsgericht ihres Wohnsitzes beantragen kann, erreichen, dass ihm der Zutritt zur Wohnung wieder gestattet wird. Brigitte muss ihn deshalb auffordern zu räumen, und wenn er sich weigert, kann sie bei Gericht (Amtsgericht) auf Räumung klagen.

Der Vorteil eines nur von einem Partner abgeschlossenen Mietvertrages ist natürlich, dass der andere nicht für die Mietzahlung, Nebenkosten, Schadensersatzansprüche dritter Personen aus dem Mietverhältnis, Renovierung usw. haftet. Das kann wichtig sein, wenn er allein oder beide aus der Wohnung ausziehen.

Der gemeinsame Mietvertrag gibt dagegen dem Bertram das Recht, in der Wohnung zu bleiben, auch wenn Brigitte ihn verlässt und auszieht. Beide sind dann aber auch aus dem Vertrag dem Vermieter gegenüber verpflichtet und berechtigt. Beide haften dann jeweils für die volle, nicht etwa nur die halbe Miete, und jeder haftet auch für etwaige Schäden, die der andere verursacht. Selbst wenn Bertram auszieht, weil er sich trennen will, haftet er weiterhin. Wichtig ist auch, dass das Mietverhältnis von ihrer Seite nur dann beendet wird, wenn beide gemeinsam die Kündigung erklären oder mit dem Vermieter die Aufhebung vereinbaren. Umgekehrt muss auch der Vermieter ihnen beiden gegenüber kündigen.

2. Rechtsbeziehung zum Vermieter und anderen Dritten

In vielen Fällen wird die Sachlage zunächst so sein, dass der Freund oder die Freundin zur Aufnahme einer Lebensgemeinschaft in die Wohnung des anderen einzieht. Die damit zusammenhängenden Fragen sollen nachfolgend behandelt werden.

a) Zustimmung des Vermieters

Bevor Sie als Mieter/in diesen Schritt tun, prüfen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Wenn darin eine Klausel enthalten sein sollte, dass ein nichteheliches Zusammenleben in der Wohnung unzulässig ist, dann ist diese Klausel unwirksam. Das ist inzwischen feststehende Meinung. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen und Ihnen die Aufnahme Ihres Partners verbieten.

Es könnte aber auch eine Bestimmung darin stehen, die sinngemäß etwa so lautet, dass die Untervermietung oder die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten ohne (schriftliche) Zustimmung des Vermieters nicht gestattet ist. Dann müssen Sie diese Zustimmung einholen.

Aber auch ohne eine solche ausdrückliche Regelung brauchen Sie für die Aufnahme Ihres Partners/Ihrer Partnerin grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Das ist im Mietrecht im § 549 Abs. 1 BGB ausdrücklich geregelt. Es hat mit einer Einschränkung der persönlichen Freiheit nichts zu tun, sondern beruht darauf, dass ein Vermieter das Recht hat, zu wissen und gegebenenfalls zu bestimmen, ob andere Personen als sein Mieter (und dessen Familienangehörige) sein Eigentum mitbenutzen.

Bernhard zieht zu seiner Freundin Barbara in deren Wohnung. Im Mietvertrag ist zwar die Klausel enthalten, dass die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist, dies geschieht aber nicht. Der Vermieter hat aber Kenntnis davon und unternimmt nichts. Dann ist nach einiger Zeit des Zusammenlebens davon auszugehen, dass die Genehmigung stillschweigend erteilt ist.

b) Vermieter erteilt die Erlaubnis nicht

Wenn Ihnen der Vermieter die Erlaubnis nicht erteilt, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können erstens kündigen, müssen dabei aber die gesetzliche oder vereinbarte Kündigungsfrist einhalten. Wahrscheinlich werden Sie das aber nicht wollen. Sie können deshalb vom Vermieter nach § 549 Abs. 2 BGB auch die Erteilung der Erlaubnis verlangen und notfalls beim Amtsgericht Ihres Wohnsitzes Klage auf ihre Erteilung erheben. Falls in Ihrem Mietvertrag eine Bestimmung enthalten ist, dass dieser Anspruch ausgeschlossen sein soll, dann ist sie unwirksam.

Das Gericht wird dann hauptsächlich zwei Dinge prüfen: Einmal, ob Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, dass Ihr/e Partner/in in der Wohnung lebt. Früher hat die Rechtsprechung dazu gesagt, dass dies in jedem Einzelfall sorgfältig zu prüfen sei. Ihr bloßer Wunsch oder der Wille, mit einem Partner zusammenzuleben, reiche dafür nicht aus. Sie müssten dafür schon vernünftige Gründe haben. In einer etwas neueren Entscheidung ist diese Strenge allerdings inzwischen abgemildert worden. Es heißt dort, dass man jemanden, der eine Lebensgemeinschaft mit einem anderen Partner begründen will, ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Partners nicht absprechen könne. Das hat sich in der Rechtsprechung inzwischen auch weitgehend durchgesetzt. Schwieriger kann es mit der zweiten Voraussetzung werden.

Die Erlaubnis des Vermieters braucht dann nicht erteilt zu werden:

  • wenn in der Person des aufzunehmenden Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der dagegen spricht oder
  • wenn die Wohnung dadurch übermäßig belegt wird oder
  • wenn dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Dieser Grund kann besonders bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften von Bedeutung sein.

Zum ersten Grund: er kann vorliegen, wenn z. B. zu befürchten ist, dass von Ihrem/r Freund/in der Hausfrieden erheblich gestört wird oder sonstige berechtigte Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden (Beispiel: Ihr Freund bläst abends um 22:30 Uhr auf der Trompete den großen Zapfenstreich. Oder: Ihre Freundin richtet in der Wohnung ein Partnervermittlungsbüro ein. Das wäre eine zweckwidrige Benutzung von vermieteten Räumen). Kein Grund ist es dagegen, wenn Ihr Partner wenig oder gar nicht zahlungskräftig ist, weil für die Mietzahlung Sie allein haften, es sei denn, der Vermieter macht mit Ihnen beiden einen neuen Mietvertrag.

Der zweite Grund kann vorliegen, wenn Ihre Wohnung nur für eine allein stehende Person bestimmt ist.

Zum dritten: In der Rechtsprechung der Gerichte war lange Zeit umstritten, ob ein Vermieter es dulden muss, dass ein Mieter einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnimmt. Inzwischen ist allgemein erkannt, dass eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nicht gegen die guten Sitten verstößt und üblich geworden ist und dass ein Vermieter sie deshalb grundsätzlich zu respektieren hat. Keinen Erfolg wird der Vermieter deshalb wahrscheinlich dann haben, wenn er nur vorbringt, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft verstoße gegen seine moralischen und sittlichen Werte und er wolle sie in seinem Hause nicht dulden.

Dennoch kann aber in einzelnen Fällen für den Vermieter die Duldung unzumutbar sein, wenn er noch weitere Gründe hat. Beispielsweise kann für eine Kirche oder eine kirchliche Organisation die Duldung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft in einer von ihr vermieteten Wohnung unzumutbar sein, wenn sie gegen ihre Glaubensgrundsätze verstößt und wenn die Wohnung womöglich noch räumlich eindeutig einem kirchlichen Bereich zuzuordnen ist. Beispiel: Die Leiterin des kirchlichen Kindergartens hat eine Wohnung im Gemeindehaus der Kirche und möchte dort mir ihrem Freund zusammen wohnen. Oder der evangelische Vikar, der im Pfarrhaus wohnt, will seine Lebensgefährtin mit in die Wohnung nehmen. In solchen Fällen wird es auch sehr darauf angekommen, wie das soziale Umfeld aussieht. In einer städtisch orientierten Gemeinde kann man liberaler darüber denken, als vielleicht in einem eher noch von herkömmlichen Vorstellungen geprägten Umfeld.

Ein anderer Grund kann beispielsweise sein, dass Ihr/e Partner/in noch verheiratet ist, dies Ihrem Vermieter und der Nachbarschaft bekannt ist und es besonders missbilligt wird, dass er/sie mit Ihnen in neuer Beziehung zusammenwohnt.

In solchen Fällen muss das Gericht dann die Interessen des Mieters einerseits und die Gründe des Vermieters andererseits gegeneinander abwägen.