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Neues WEG-Recht tritt am 01.07.2007 in Kraft

Jetzt haben Sie es einfacher!

Zwischen den närrischen Tagen hat der Bundesrat klammheimlich dem neuen Wohnungseigentumsgesetz zugestimmt: Ab dem 01.07.2007 könnte die Novelle also schon in Kraft treten. Betroffen davon sind die ca. 5 Millionen Eigentumswohnungen, die es in Deutschland gibt.

Das neue Gesetz soll es Ihnen erleichtern, Ihre Eigentumswohnung zu verwalten.

Müssen Sie deswegen sogar vor Gericht ziehen, richtet sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG).

Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

 

Ein einzelner Sturkopf kann Ihnen künftig keine Steine mehr in den Weg legen!

Eine gute Nachricht lautet: Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten können künftig einfacher verabschiedet werden. Bisher war es bei verbessernden Maßnahmen noch so: Dafür brauchten Sie einen einstimmigen Beschluss!

Das hat gerade in vielen mittleren und größeren Wohnanlagen dazu geführt, dass schon lange nichts mehr gemacht wurde – der fehlenden Einigkeit wegen.

Sie können ab Juli mehr per Mehrheitsbeschluss entscheiden als bisher

Mit dem neuen Gesetz können Eigentümer jetzt mehr per Mehrheitsbeschluss entscheiden als vorher. In 5 Fällen kommen Sie als Wohnungseigentümer jetzt leichter ans Ziel:

  1. Wenn es um das Aufheben von Veräußerungsbeschränkungen geht (§ 12 Abs. 4 WEG neu) 
  2.  Wenn Sie die Betriebskosten abweichend vom bisher festgelegten Umlageschlüssel verteilen wollen (§ 16 Abs. 3 WEG neu) 
  3.  Wenn Sie beispielsweise die Zahlungsmodalitäten und die Höhe des zu bezahlenden Hausgeldes ändern wollen (§ 21 Abs. 7 WEG neu) 
  4.  Wenn es um Modernisierungsmaßnahmen geht (§ 22. Abs. 2 WEG neu) 
  5.  Wenn es um die Kostentragung bei Instandhaltungen und die Instandsetzungen, sowie bauliche Veränderungen geht (§ 16 Abs. 4 WEG neu).

Will die Mehrheit künftig also einen Verteilungsschlüssel wählen, der sich mehr am individuellen Verbrauch orientiert, ist das ab Juni leichter umsetzbar als bisher.


Wird modernisiert, muss künftig vielleicht der mit dem größten Nutzen am meisten zahlen.

Bisher mussten Sie die Kosten für Instandhaltungs- oder Baumaßnahmen laut Gesetz nach Miteigentumsanteilen umlegen. An diesem Umlageschlüssel ließ sich so gut wie nicht rütteln.

Wollen Sie ab Juli von diesem Verteilungsschlüssel abweichen, geht das ebenfalls leichter als bisher – und Sie können auf gerechtere Ergebnisse hoffen! Schließlich können Sie die Kosten jetzt beispielsweise entsprechend dem Nutzen für die einzelnen Miteigentümer umlegen.


Künftig müssen nicht mehr alle Eigentümer an einem Strang ziehen:

Wer das gemeinschaftliche Eigentum an den neuesten Stand der Technik anpassen will, muss künftig nicht erst alle Eigentümer auf seine Seite ziehen: Es reicht eine qualifizierte Mehrheit!

Bald vorbei ist die Zeit, wo Sie für den Einbau eines Fahrstuhls oder Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung noch das „Ja“ jedes Einzelnen brachten.

Viel Streit wird künftig auch schon dadurch vermieden werden, dass die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft klarer geregelt sind.


Zustimmung zum Verkauf? Das lässt sich per Mehrheitsbeschluss wieder ändern!

Häufig steht in einer Vereinbarung, dass Sie für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung erst die Zustimmung des Verwalters einholen müssen.

Das lässt sich künftig leicht ändern: Wer nicht mehr den Umweg über den Verwalter gehen will, kann die Vereinbarung per Mehrheitsbeschluss zu seinen Gunsten aufheben lassen.


Mitgefangen, mitgehangen - aber maximal nur in Höhe Ihres Miteigentumsanteils!

Beispielsweise haftet zwar nach wie vor der einzelne Wohnungseigentümer für die Forderungen gegen die Gemeinschaft. Allerdings nur in Höhe seines Miteigentumsanteils!

Damit muss jeder Miteigentümer im Außenverhältnis zu einem Gläubiger nur das zahlen, was er im Innenverhältnis (also gegenüber der Miteigentümergemeinschaft) ohnehin zahlen müsste.

Sol bleibt wenigstens die Höhe der Außenhaftung für Sie als Wohnungseigentümer berechenbar.

Beispiel:

Ihr Miteigentumsanteil beträgt 1/10. Hat noch ein Handwerker eine offene Rechnung in Höhe von EUR 1.000,00 gegenüber der Gemeinschaft, haften Sie als einzelner Eigentümer diesem Handwerker mit EUR 100,00.


Sie müssen sich in der Gläubigerschlange nicht mehr hinten anstellen

Bei zahlungssäumigen Wohnungseigentümern muss sich die Gemeinschaft nicht länger in eine lange Schlange von Gläubigern einreihen.

Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz genießen nämlich in der Zwangsversteigerung offene Hausgeldforderungen ein Vorrecht gegenüber Grundpfandrechten.

Dadurch haben Wohnungseigentümer die besseren Karten, wenn sie ihre Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen wollen.


Als Verwalter müssen Sie künftig eine Beschluss-Sammlung führen

Wer wissen will, was in der letzten Versammlung beschlossen wurde, kann künftig einen Blick in die Beschluss-Sammlung beim Verwalter werfen.

Das ist gerade für Käufer interessant, denn die können sich so einen Eindruck über ihre Rechte und Pflichten verschaffen.

Die Führung eines Beschluss-Sammlung war bisher nicht gesetzlich geregelt – und schon gar nicht die Pflicht, eine solche Sammlung zu führen.

Der Verwalter musste bisher „nur“ das Protokoll erstellen, verschicken und es archivieren.


Welche Unterlagen Sie künftig akribisch sammeln müssen

Die Beschluss-Sammlung kann schriftlich oder elektronisch geführt werden.

Hinein müssen alle in einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, sowie schriftliche Beschlüsse und die Urteilsformeln von Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft.

Sie müssen den Wortlaut der Beschlüsse exakt wiedergeben und sie natürlich fortlaufend nummerieren.

Außerdem muss der Ort und das Datum der Versammlung festgehalten werden, bzw. beim schriftlichen Beschlussverfahren das Verkündungsdatum des Umlaufbeschlusses.


Schon ab dem 01.07.2007 könnten Sie zum „Sammler“ werden

Was Sie wissen müssen: Eine Beschluss-Sammlung ist etwas anderes als ein Protokoll! Es genügt also nicht für eine Beschluss-Sammlung, wenn Sie einfach alle Protokolle aneinanderheften.

Wird ein Beschluss angefochten oder aufgehoben, muss das selbstverständlich in die Sammlung rein.

Und ab wann müssen Sie „zum Sammler“ werden? Schon ab Inkrafttreten des neuen WEG, also möglicherweise bereit ab dem 01.07.2007!


Kommen Sie Ihrer Sammelpflicht nicht nach, riskieren Sie die Abberufung

Kommen Sie Ihrer „Sammelpflicht“ nicht nach, stellt das einen wichtigen Grund dar, weswegen Sie abberufen werden können (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG neu).

Ist kein Verwalter bestellt trifft den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung diese leidige Pflicht (§ 24 Abs. 8, Satz 2 WEG neu).


Mehr Zeit für Eingeladene: Sie haben jetzt 2 statt nur 1 Woche Zeit

Die gute Nachricht für Wohnungseigentümer, die zur Eigentümerversammlung eingeladen werden, lautet: Sie haben jetzt länger Zeit, sie auf die Versammlung vorzubereiten: Die Einladungsfrist beträgt nämlich 2 statt bisher nur 1 Woche.

Für Verwalter bedeutet das: Planen Sie längere Vorlaufzeiten ein. Auf den letzten Drücker einladen? Das geht künftig nicht mehr so einfach!