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Schnarchender Nachbar kein Kündigungsgrund

AG Bonn, Urteil vom 25.03.2010

Sachverhalt:

Die Parteien sind ehemalige Mietvertragsparteien, die Kläger als Mieter, die Beklagte als Vermieterin. Unter dem 19.4.2008 mieteten die Kläger im Hause F-Straße ##‚ die Wohnung im 2. DG hinten von der Beklagten zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 932,00 € zum 1.7.2008 an. Die streitgegenständliche Wohnung wurde bei J.T## im Internet beworben u.a. mit“ Top renovierte Wohnung im Gründerzeithaus“, “Objektzustand modernisiert“ und “in ruhiger Lage“.

 

Mit anwaltlichem Schreiben vom 7.7.2008 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten eine fehlerhafte Schallisolierung der Wohnung und machten eine Minderung der Miete in Höhe von 30 % geltend. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.7.2008 erklärten die Kläger die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung und sprachen zudem vorsorglich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung aus und kündigten an, die Wohnung zum 31.8.2008 zu verlassen.

Die Kläger behaupten, dass sie bei dem ersten Telefonat mit der von der Beklagten beauftragten Maklerin auf ihre ausdrückliche Nachfrage hin darauf hingewiesen worden seien, dass es sich um eine ruhige Wohnung handele, was insbesondere damit begründet wurde, dass über der Wohnung nur der Speicher sei. Tatsächlich fehle es aber bei der von ihnen von der Beklagten angemieteten Wohnung an jedweder Schallisolierung, die Wohnung sei extrem hellhörig. Ihre Kündigung und ihr Auszug seien darin begründet, dass sie es in der Wohnung nicht mehr ausgehalten hätten, da das Schnarchen des Mieters der unter der angemieteten Wohnung liegenden Wohnung all nächtlich so laut in ihrem eigenen Schlafzimmer zu vernehmen gewesen sei, dass sie nicht haben schlafen können, wodurch bei der Klägerin zu 1) erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen aufgetreten seien. Auf die fehlende Schallisolierung und den Umstand, dass die Schnarchgeräusche des Nachbarn im Schlafzimmer deutlich zu vernehmen seien, habe weder die Maklerin noch die Beklagte selbst die Kläger hingewiesen.

 

 

Die Beklagte behauptet, dass sich in den letzten 31 Jahren kein Mieter des Hauses über die angeblich schlechte Schallisolierung beschwert habe. Insbesondere hätten die Mieter der Parterrewohnung bestätigt, dass aus der darüber liegenden Wohnung nachts kein Schnarchgeräusch zu vernehmen sei. Die Beklagte ist der Ansicht, dass, soweit es sich bei dem streitgegenständlichen Haus um ein Haus aus der Gründerzeit handele, nicht der technische Standard zu erwarten sei, den Neubauten zu erfüllen hätten, sondern dass die technischen Gegebenheiten einzuhalten seien, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten hätten.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

 

Die Beklagte hat als Vermieterin ihre vertraglichen Pflichten nicht verletzt, infolgedessen die Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen wären.

 

Die Kläger waren nicht wegen eines (anfänglichen) Mangels der von der Beklagten mit Vertrag vom 19.4.2008 gemieteten Wohnung zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs.2 Ziffer 1 BGB berechtigt. Nach § 543 Abs.2 Ziffer 1 BGB ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt wird. Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn die Mietsache in einem vertragswidrigen (d.h. mangelhaften) Zustand übergeben wird oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Wohnung war nicht mangelhaft. Die Wohnung verfügt zum einen über eine ausreichende Schallisolierung. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Für die Frage einer hinreichenden Schallisolierung ist der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich, sodass an einen Altbau regelmäßig nicht die gleichen Anforderungen zu stellen sind wie an einen Neubau und der Mieter ohne besondere Absprachen nur einen Mindeststandard erwarten kann, der heutigen Maßstäben gerecht wird. Auch soweit es sich bei den Räumlichkeiten um ein modernisiertes Mietobjekt handelt, kann der Mieter nach der Verkehrsanschauung regelmäßig ohne weitere Vereinbarung nicht davon ausgehen, dass die Mietsache über einen neuzeitlichen Standard bezüglich der Schalldämmung, insbesondere aufgrund der für Altbauten typische Deckenkonstruktion, verfügt. Dass die Mietsache hingegen hinter dem für eine Altbauwohnung geltenden Schallschutz zurückblieb, konnte nicht zur Überzeugung des Gerichtes festgestellt werden. Der Sachverständige hat in seinem nicht zu beanstandenden Gutachten ausgeführt, dass die streitgegenständliche Wohnung den für einen Altbau geltenden Schallschutz erfüllt, der bedingt durch die altbautypische Decken- und Bodenkonstruktion hinter dem für Neubauten geltenden Schallschutz naturgemäß zurückbleibt. Das Gutachten des Sachverständigen folgt den Gesetzen der Logik und ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Der Sachverständige führt in nicht zu beanstandender Weise zunächst aus, dass für die in der streitgegenständlichen Wohnung vorhandenen “alten Holzbalkendecken“ als Wohnungstrenndecke keine entsprechenden DIN-Werte vorhanden seien, so dass auf allgemeine Erfahrungswerte zurückzugreifen sei. Diese seien in der Literatur zwischen 48 bis 52 dB angesetzt, nach seiner eigenen Erfahrung betrage die Luftschalldämmung alter Holzdecken je nach Ausführung ohne zusätzliche Maßnahmen eine Luftschalldämmung von ca. 50 dB. Soweit die Messung einen Luftschallschutz von der Wohnung unterhalb zu der streitgegenständlichen Wohnung im 2.OG einen Wert von 49 dB ergeben habe, sei dieser Wert für die vorhandene Decke typisch, so dass die Luft- und Trittschallisolierung der streitgegenständlichen Wohnung im Hinblick auf die darunter liegende Wohnung im 1. OG den Anforderungen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses aus baulicher Sicht zu erwarten waren, entspricht. Dabei wurde von dem Sachverständigen bei Beantwortung der Beweisfrage in zutreffender Weise berücksichtigt, dass das streitgegenständliche Haus im Jahr 1897 erbaut und eine alte Holzbalkendecke als Trenndecke eingebracht worden sei.

 

Ein höherer Standard kann indes auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnung als modernisierte Altbauwohnung angepriesen wurde, nicht als Bewertungsgrundlage herangezogen werden. Auch, soweit die streitgegenständliche Wohnung ausweislich der Anzeige im Internet als“ modernisierte Altbauwohnung“ angeboten worden ist, ist in gleichen Zug als Ausstattungsmerkmal “Klassische Altbauwohnung mit Holzböden“ angepriesen worden, wobei der gegenüber Neubauten zurückbleibenden verringerte Schallschutz der streitgegenständlichen Wohnung gerade in den typischen Holzbalkendecken begründet liegt, so dass auch bei einem modernisierten Altbau mit Holzdecken gerade kein erhöhter Schallschutz erwartet werden kann.

 

Darüber hinaus liegt auch keine sonstige Abweichung von einer zwischen den Parteien vereinbarten Sollbeschaffenheit der Wohnung vor. Auch soweit in der Wohnung der Kläger Schnarchgeräusche des Nachbarn dauerhaft zu vernehmen wären, läge darin keine Abweichung von der vereinbarten Soll- Beschaffenheit. Zum einen kann bei der Anmietung einer Altbauwohnung, die regelmäßig über die für Altbauwohnungen charakteristischen Holzbalkendecken -(und damit nach Feststellungen des Sachverständigen einhergehend auch über geringeren Schallschutz)- verfügt, vom Mieter nicht vorausgesetzt werden, dass keinerlei Wohngeräusche der Nachbarn in die Wohnung dringen. Dies hat der Sachverständige im Termin zur mündlichen Verhandlung zudem auf Nachfrage bestätigt, wonach bei Anmietung einer Altbauwohnung damit zu rechnen sei, dass tiefe Frequenzen und damit auch Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung zu vernehmen seien.

 

Darüber hinaus haben die Parteien auch keine weitergehende Vereinbarung über den Schallschutz der Mietsache getroffen, wonach das aus der Nachbarwohnung durchdringende Geräusch eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit und damit einen Mietmangel darstellte. Eine solche einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründende Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit läge dann vor, wenn die Parteien über den allgemein von einen Altbau zu fordernden Schallschutz hinaus eine Vereinbarung dahingehend getroffen hätten, dass jedwede Wohngeräusche, auch solche mit einer tiefen Frequenz nicht aus der Nachbarwohnung zu vernehmen seien. Von einer solchen Vereinbarung kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Zum einen wird die streitgegenständliche Wohnung in der von den Klägern zu den Akten gereichte Anzeige in lnternet als Wohnung “in ruhiger Lage“ angepriesen. Die Vereinbarung einer Wohnung “in ruhiger Lage“ bezieht nach der allgemeinen Verkehrsanschauung auf die Lage und Außenverhältnisse, das heißt auf die Frage der Intensität des Straßenlärms oder sonstigen von der unmittelbaren Umgebung herrührenden Geräuschquellen. Indes ist damit keine Aussage über die im Haus selbst begründeten Geräuschquellen getroffen worden.

 

Auch soweit nach Vortrag der Kläger zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart worden wäre, dass es sich um eine “ruhige Wohnung“ handele und dabei insbesondere Bezug genommen wurde auf den Umstand, dass über der Wohnung nur der Speicher gelegen sei, wäre bei einer solchen Übereinkunft zwischen den Parteien keine Vereinbarung dahingehend getroffen worden, dass jegliches Wohngeräusch aus der Nachbarwohnung, insbesondere Schnarchgeräusche mit tiefen Frequenzen in der streitgegenständlichen Wohnung nicht zu vernehmen wären. Ein solcher Erklärungsinhalt kann schlechterdings in eine Vereinbarung einer “ruhigen Wohnung“ nicht hineingelesen werden. Die Vereinbarung einer “ruhigen Wohnung“ bezieht nach der Verkehrsanschauung in erster Linie auf das Wohnverhalten der Mitmieter und dem damit einhergehenden Wohngeräuschen, insbesondere im Hausflur, Balkonen und Kellerräumen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass zur Begründung des Merkmals “ruhige Wohnung“ nach Vortrag der Kläger auf den über der Wohnung liegenden Speicher Bezug genommen worden ist. Dass es sich vorliegend um ein “unruhiges Haus“ handele, wonach durch entsprechendes Wohnverhalten der Mitmieter mannigfaltige Wohngeräusche in die Wohnung der Kläger dringen, wurde von den Klägern schon nicht vorgetragen.

 

Indes kann die Vereinbarung einer “ruhigen Wohnung“ nicht dahingehend verstanden werden, dass die Beklagte als Vermieterin damit eine Zusicherung dahingehend treffen wollte, dass über den normalen und im Übrigen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch eingehaltenen Schallschutz hinaus das Durchdringen sämtlicher Wohngeräusche, auch solcher tiefer Frequenz, die in Altbauten ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen besonders gut übertragen werden, ausgeschlossen sei. Eine solche, an die Vermieterin mithin besonders hohe Vorkehrungen abverlangende Zusicherung kann der auch nach Vortrag der Kläger allgemein gehaltenen Vereinbarung “einer ruhigen Wohnung“ nicht entnommen werden. Für die Annahme einer entsprechenden verbindlichen Zusicherung dergestalt, dass die Mietsache frei von jeder Geräuscheinwirkung sei, wäre hingegen eine detaillierte und ausdrückliche Vereinbarung erforderlich gewesen, die einen entsprechenden Erklärungsinhalt der Beklagten als Vermieterin erkennen ließe.

 

Davon abgesehen ergibt sich auch aus dem von den Klägern gefertigten Lärmprotokoll in der Zusammenschau mit den Äußerungen der Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.4.2009 und der Aussage der Zeugin E im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 4.3.2010 und der schriftlichen Äußerung der Zeugin K kein Anhaltspunkt dafür, dass es den Klägern unzumutbar gewesen wäre, das Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist zu beenden und sie daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs.2 Ziffer 1 BGB berechtigt gewesen wären. Auch soweit die Zeugin E sowie die Zeugin K übereinstimmend erklären, dass Schnarchgeräusche in der Wohnung der Kläger zu vernehmen gewesen wären, lässt sich auch in der Gesamtschau mit dem Lärmprotokoll und den Äußerungen der Kläger im Rahmen der informatorischen Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.4.2009 nicht zur Überzeugung des Gerichtes das Ausmaß, die Intensität und Dauer der in der Wohnung der Kläger vernehmbaren Geräusche aus der Nachbarwohnung feststellen, die Anlass zu einer fristlosen Kündigung gegeben hätten. Das Lärmprotokoll, das den Zeitraum vom 26.6.2008 bis zum 31.8.2008 umfasst, enthält nur 12 Eintragungen mit dem Stichwort “Schnarchen“, ohne weitere spezifizierte Angaben zu den beobachteten Geräuschen zu enthalten.

 

Des Weiteren besteht für die Kläger kein Anspruch auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Es konnte schon keine arglistige Täuschung der Kläger durch die Beklagte festgestellt werden. Zum einen ergibt sich aus dem Vortrag der Kläger nicht, dass die Beklagte die Kläger darüber getäuscht hätte, dass etwaige Schnarchgeräusche in der Wohnung zu vernehmen seien. Eine entsprechende verbindliche Erklärung über etwaige Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung hat die Beklagte gegenüber den Klägern nicht abgegeben. Insoweit wird auf die oben stehenden Ausführungen, im Rahmen der Vertragsverhandlungen darauf hinzuweisen, dass etwaige Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung in die streitgegenständliche vordringen. Soweit der für das streitgegenständliche Haus maßgebliche Schallschutz eingehalten war, besteht grundsätzlich keine Pflicht des Vermieters, den Mieter darüber hinaus gehend darauf hinzuweisen, dass auch bei hinreichendem Schallschutz mitunter Geräusche aus der Nachbarwohnung zu vernehmen sind. Dies ist für den Mieter bei Bezug eines Mehrfamilienhauses ohne Weiteres selbst erkennbar, so dass insoweit keine besondere Aufklärungspflicht besteht. Darüber hinaus konnte auch nicht festgestellt werden, dass die Beklagte es pflichtwidrig unterlassen hätte, die Kläger über die in die Wohnung dringenden Schnarchgeräusche zu unterrichten. Es konnte schon nicht zur Überzeugung des Gerichtes festgestellt werden, dass die Beklagte ihrerseits Kenntnis von etwaigen Schnarchgeräuschen, die in das Schlafzimmer der an die Kläger vermieteten Wohnung dringen, hatte. Für diese Behauptung sind die Kläger beweisfällig geblieben.